Процедура покупки недвижимости.

Процедура покупки недвижимости

Активно развивающийся Кипрский рынок недвижимости – перспективное место для инвестиций в приобретение жилых и коммерческих объектов. Как купить недвижимость на Кипре? С чего начать?

Шаг 1 – Выбор

Как и любое другое дело, процедура покупки начинается с выбора, а именно с выбора подходящих объектов. Чтобы сузить поиск среди огромного количества различных предложений, следует определиться с основополагающими параметрами:

  • коридор бюджета будущей покупки – границы цены, в которых Вы готовы двигаться;
  • месторасположение – приоритетные города и районы расположения недвижимости (по мере убывания, если таких районов несколько);
  • ориентиры: активный городской центр, тихая окраина, пригород (удаленность от центра города в минутах езды), совсем обособленный уголок сельской местности;
  • важен ли для Вас вид на море или горы;
  • тип недвижимости: апартаменты (с садиком, без), вилла, пентхаус, таунхаус, дуплекс, студия, бунгало, коммерческая;
  • вся информация, касающаяся примерного проектного плана объекта – количество комнат, спален и санузлов, желаемая площадь: общая и отдельных помещений и т.д.;
  • наличие и близость необходимой инфраструктуры: магазинов, кафе, ресторанов, школ, садиков, главных дорог, аэропортов;
  • стадия: новострой, вторичный рынок, проектное состояние.

Шаг 2 – Ознакомительный тур

Для более детального изучения всех понравившихся вариантов будущей покупки, утвердив предварительную программу посещения и согласовав другие основные моменты (бронирование отеля или оформление контракта краткосрочной аренды места для временного проживания, урегулирование вопросов относительно документации, необходимой для поездки), Вы можете отправиться в ознакомительный тур.

Граждане России могут въехать на территорию Кипра по электронной про-визе. Условия ее получения:

  1. Про-виза однократного посещения выдается на 90 дней, посетить страну таким образом можно один раз за 6 месяцев.
  2. Требования к загранпаспорту: срок действия – более 6 месяцев, наличие отдельного паспорта ребенка.
  3. Для россиян заполнить анкету можно по ссылке: http://www.mfa.gov.cy/mfa/Embassies/embassy_moscow.nsf; заполнить, переслать электронной почтой.
  4. Про-визу необходимо распечатать для предъявления в аэропорту.

Преимущества получения визы такого вида:

  • бесплатность;
  • сроки от 1 до 3 рабочих дней на электронный ящик, без обязательного посещения консульства;
  • отсутствие необходимости собирать справки, бронировать жилье, билеты, делать фотографии;
  • можно посетить Кипр, воспользовавшись Шенгенской визой, однако есть определённое условие – для граждан России по данной визе уже должно быть посещение хотя бы одной страны. Для граждан других стран необходимо получить гостевую или туристическую визу.

По приезду, в процессе общения происходит уточнение и детальное обсуждение требований к недвижимости, обмен мнениями.

Далее клиенту показывают те объекты недвижимости, которые обсуждались на предыдущих стадиях или тот единственный дом или апартаменты, о котором они долго мечтали и уже выбрали до приезда на Кипр. Тогда можно ограничиться осмотром этой недвижимости.

В любом случае, когда, наконец, клиент окончательно останавливает свой выбор на том или ином объекте, мы переходим к оформлению сделки.

Шаг 3 – Заключение предварительного договора

После того как окончательный выбор сделан, заключается предварительный договор, который позволяет покупателю зарезервировать отобранный вариант (обычно на срок до 1 – 1,5 месяцев), и внести депозит бронирования, который составляет 2-5% от стоимости объекта. На этом этапе также проверяется юридическая чистота сделки и согласуются её окончательные условия.

Лицензированному юристу можно доверить проверку документов, самой недвижимости, подготовку и согласование договора.

Шаг 4 – Открытие счета в кипрском банке

Именно с него будут осуществляться платежи продавцу объекта.

Шаг 5 – Оформление договора купли-продажи

Когда подготовительный этап завершен, можно переходить к финальной стадии сделки. При подписании договора купли-продажи, после уплаты гербового сбора, внесения половины стоимости жилья адвокат должен подать заявление в Совет Министров Кипра и получить разрешение. Как правило, этот процесс является простой формальностью, если это первый объект недвижимости, покупаемый на территории Кипра и Ваше имя не значится в списках Интерпола из-за проблем с законом.

Шаг 6 – Регистрация документов

Совершенную покупку необходимо зарегистрировать в районном земельном департаменте. Пакет документов собирает и подает адвокат. После регистрации информация о купленном объекте недвижимости вносится в земельный реестр. Это служит подтверждением права собственности до получения титула собственника.

Шаг 7 – Завершение взаиморасчетов

После получения одобрения на льготу по НДС при покупке объекта первичного рынка недвижимости, оплату можно перевести напрямую на счет продавца. На этом этапе клиент, вступив в право владением, получает ключи от собственного готового объекта недвижимости. Если объект еще не сдан, рекомендуется использовать систему ESCROW, которую предлагают большинство адвокатов Кипра. В этом случае сумма платежа будет перечисляться продавцу постепенно, по мере продвижения строительства.

Шаг 8 – Получение титула собственника

Если объект покупается на вторичном рынке, это можно сделать сразу же. Продавцы новой и строящейся недвижимости обычно еще не имеют титулов, поэтому покупателю нужно будет подождать. В это время право на собственность будет подтверждаться договором купли-продажи, зарегистрированным в земельном департаменте. Заявку на получение титула от лица клиента подает адвокат.

Шаг 9 – Налаживание новой жизни

После уплаты налога на переход права собственности процедура покупки завершена, начинается следующий  этап – этап обустройства. На этой ступеньке клиент тоже может рассчитывать на опыт и знания нашей компании.

 

СТАТУСЫ СОБСТВЕННИКА НА КИПРЕ

На Кипре существует 3 статуса собственника недвижимости:

Собственник недвижимости

После подписания договора купли-продажи недвижимости и оплаты минимум 30% ее стоимости происходит депонирование договора в государственном органе — Земельном Комитете (Land District Office). В результате покупатель становится собственником недвижимости (Owner).

Суть депонирования договора заключается в том, что государственный регистратор оформляет и закрепляет текущий статус недвижимости. Начиная с этого момента, получить, в частности, кредит в банке под залог этой недвижимости может только покупатель, а продавец сделать это уже не сможет, поскольку первое право требования отныне принадлежит покупателю.

Одновременно с депонированием происходит оплата небольшого Гербового сбора (Stamp Duty).

Фактический собственник недвижимости

После полной оплаты недвижимости и подписания Акта приемки-передачи, покупатель получает ключи от недвижимости и становится фактическим собственником, который физически владеет этой недвижимостью и может проживать в ней.

Зарегистрированный собственник недвижимости

После того, как государство оформляет Свидетельство о собственности (Title Deed) на купленную недвижимость и переводит его на имя покупателя, он становитесь зарегистрированным собственником недвижимости.

Кипрский Титул (Title Deed) обеспечивает безусловное право собственности на недвижимое имущество. Никто, никогда, ни при каких обстоятельствах не сможет оспорить его.

Для того, чтобы Title Deed был переведен на имя покупателя, он должен получить разрешение от Совета Министров Республики Кипр на приобретение. В общем-то, данное разрешение есть чистая формальность. Ему могут отказать только в случае обнаружения в списках Интерпола или при несоблюдении ограничений при покупке недвижимости. Обычно, заявка на получение разрешения от Совета Министров подается сразу после заключения и депонирования договора купли-продажи.